O projeto da prefeitura que pretende viabilizar o “Mata Maravilha“, na Região Portuária, foi enviado à Câmara do Rio com mudanças nas regras de construção do entorno do Moinho Fluminense, na Gamboa, como a criação de uma Área de Especial Interesse Turístico (AEIT) no local.

A alteração mais chamativa é a autorização para edifícios de até 290 metros de altura e 80 pavimentos em dois trechos da área, quase o dobro do limite máximo de 152 metros previsto atualmente na Operação Urbana Consorciada (OUC) do Porto Maravilha.

A proposta é analisada pela Comissão de Assuntos Urbanos (CAU) da Câmara, que encontrou questões a serem ajustadas antes da análise no plenário.

Comissão aponta falta de estudos e regras de cálculo para altura máxima

Em nota técnica, a CAU, presidida pelo vereador Pedro Duarte (PSD), reconhece a importância da recuperação do antigo complexo industrial e de seu entorno, mas aponta lacunas no Projeto de Lei Complementar (PLC) 134/2026. Entre os principais problemas identificados estão a falta de estudos que justifiquem os novos limites de altura, a ausência de critérios para calcular o potencial construtivo e a necessidade de regras mais claras para proteger o patrimônio histórico, garantir moradia e definir a implantação de áreas verdes.

A avaliação da comissão é que a proposta tem mérito, mas ainda não está pronta para ser votada. A análise recomenda que o texto seja aprimorado durante a tramitação na Casa legislativa, com a apresentação de estudos e a inclusão de salvaguardas.

Pedro Duarte também avalia que a iniciativa pode contribuir para a recuperação da Região Portuária, mas defende ajustes na proposta.

“É o tipo de iniciativa que devolve vida a uma região de enorme valor para o Rio. Como todo projeto desse porte, tem pontos que podem ser aprimorados na Câmara, como o detalhamento dos estudos sobre a altura dos prédios e o cuidado com o entorno do patrimônio. Vamos trabalhar nisso durante a tramitação”, afirmou.

O que muda nas regras de construção

Enviado pelo Executivo em 6 de novembro e publicado nesta segunda (9), o PLC cria a Área de Especial Interesse Turístico Mata Maravilha e altera dispositivos da lei que regulamenta a Operação Urbana Consorciada do Porto Maravilha. A nova área abrange nove subsetores da Gamboa, chamados de A6 a A12, B7 e B8.

Atualmente, o maior limite de altura da operação é de 152 metros, equivalente a 50 pavimentos. Pela proposta, os subsetores A8 e A10 poderão receber construções de até 290 metros e 80 andares.

Nos demais trechos da área de interesse, os limites variam de 11 a 130 metros. O texto também aumenta de 15 para 17 metros a altura permitida para construções sem afastamento.

As mudanças do projeto também incluem a retirada de exigências de taxa de ocupação e recuo frontal na área delimitada. Nos subsetores A8 e A10, as torres poderão ocupar até 40% do terreno, enquanto as regras sobre vagas de estacionamento passam a seguir o Plano Diretor, que já prevê dispensas para determinados empreendimentos.

Segundo a CAU, a nota técnica chama atenção para a falta de uma regra de cálculo do potencial construtivo máximo nos subsetores A8 e A10. O campo referente ao coeficiente máximo de aproveitamento dessas áreas aparece sem definição no texto. Para a comissão, não basta estabelecer um limite de altura sem explicar quais critérios determinarão o tamanho das construções que poderão ser erguidas.

Projeto de referência prevê torres, hotéis, parques e moradias

O PLC tem como referência o empreendimento Mata Maravilha, da AI Moinho, parceria entre o empresário francês Alexandre Allard e a Autonomy Capital. A iniciativa foi escolhida em chamamento da Companhia Carioca de Parcerias e Investimentos (CCPar) em 2025 e abrange uma área de aproximadamente 223,4 mil metros quadrados no entorno do Moinho Fluminense.

O projeto apresentado prevê a construção de hotéis, empreendimentos residenciais, parques e um campus verde, além de duas torres com cerca de 70 andares. A estimativa divulgada anteriormente pela imprensa é de investimentos entre R$ 4,8 bilhões e R$ 5 bilhões — valor que, como ressalta a nota técnica, não está previsto no texto enviado pelo Executivo municipal.

A proposta da prefeitura busca criar condições urbanísticas e instrumentos para viabilizar esse tipo de ocupação, como a possibilidade de parcerias público-privadas (PPPs), concessões, criação de sociedades de propósito específico e fundos.

Outra medida é a criação de uma contrapartida de R$ 150 milhões, corrigida pelo IPCA-E, a ser paga em nove parcelas entre 2027 e 2035. O valor poderá ser destinado à recuperação do patrimônio histórico e a outros investimentos na Região Portuária.

Comissão aponta riscos para o patrimônio e para os moradores

Um dos principais pontos destacados pela Comissão de Assuntos Urbanos é a proximidade das construções previstas com imóveis protegidos e áreas de relevância histórica. O Moinho Fluminense é tombado, e a região também está próxima do Cais do Valongo, reconhecido como Patrimônio Mundial pela Unesco, além de abranger áreas relacionadas à APA SAGAS.

Segundo a nota técnica, o PLC prevê consultas aos órgãos de patrimônio, mas não exige uma avaliação específica dos impactos sobre o Cais do Valongo. A comissão também observa que a proposta retira da APA SAGAS a parte que ficará sobreposta à nova AEIT.

A comissão também considera insuficientes as regras para a permanência dos moradores. O projeto prevê indenização e realocação de famílias afetadas para áreas próximas, a cargo dos investidores, mas não define quais seriam esses locais, os critérios para a mudança ou a participação dos moradores nas decisões. Além disso, não cria mecanismos específicos de habitação de interesse social ou de locação social.

Na área ambiental, embora o texto mencione parques, arborização e áreas verdes, não estabelece metragem mínima, locais prioritários nem quantidade de árvores ou mudas que deverão ser plantadas. Para a CAU, as medidas precisam ser mais objetivas para que os compromissos anunciados sejam efetivamente cobrados.

O que a CAU quer mudar

Entre as recomendações da comissão da Câmara estão a publicação dos estudos antes da votação, a definição de critérios para o potencial construtivo e a justificativa — ou redução — dos limites de altura nos subsetores A8 e A10. A CAU também defende a compatibilização prévia do projeto com as exigências do Comando da Aeronáutica (Comaer) e dos órgãos de preservação municipal e federal, com atenção especial ao Cais do Valongo.

A CAU recomenda ainda que a contrapartida de R$ 150 milhões tenha critérios de distribuição mais claros, destinação exclusiva à recuperação do patrimônio e prestação de contas pública. Na área social, pede a inclusão de habitação de interesse social e locação social, além de regras para a realocação de moradores com participação das famílias atingidas.

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